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核心观点：

销售端：5月，全国商品房销售面积为8804.1万平方米，同比下降3.0%，环比增长14.5%；全国商品房销售额为10036.2亿元，同比增长6.8%，环比增长9.0%。楼市表现明显转弱，全国商品房销售面积同比增速由正转负，30大中城市日均成交套数与上月基本持平；新建商品住宅价格上涨乏力，二手住宅价格下跌趋势已现。

投资端：5月房地产开发投资完成额为10187.0亿元，同比下降10.5%，投资增速降幅持续扩大；全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为8502.8万平方米、8235.4万平方米和4148.2万平方米，新开工面积和施工面积同比分别下降27.3%和41.2%，竣工面积同比增长24.4%。新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，竣工面积增速略有下降但绝对水平较为稳定，“保交楼”持续推进；土地市场供大于求，但二三线城市成交情况有所好转。

政策端：二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头。在此背景下，6月20日，央行下调5年期LPR报价，是继2022年8月以来LPR的首次调整。我们认为，在当前市场环境下，下调LPR报价具有较强的信号意义，有利于提高购房意愿、提振市场信心，对下一步楼市回暖形成利好。

我们判断，在二季度楼市转弱的情况下，下半年政策会持续宽松，为楼市回暖积蓄力量。高频数据显示，6月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为3131套，去年同期为4968套，二季度销量转弱的局势已基本确定。伴随5年期LPR报价的下调，预期下半年对楼市的扶持政策会有所加强。整体来看，本轮楼市回暖进程有所拉长，但下半年重回趋势性回暖进程仍值得期待。